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断贷潮调查:预售款监控户资金是如何被挪走的?

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发表于 7-15-2022 08:14:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
断贷潮调查:预售款监控户资金是如何被挪走的?
原创 王晓悦梁耀丹周淼 网易清流工作室 2022-07-15 19:03 发表于广东
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出品|清流工作室

作者|王晓悦、梁耀丹、周淼

主编|赵妍

爆料邮箱:

stoolpigeon@service.netease.com



收楼遥遥无期,月供却如期而至,烂尾盘业主选择以断贷催促楼盘复工,掀起一轮断贷潮。

清流工作室统计,至今全国多地已有至少100个楼盘业主发出强制停贷声明,涉及至少57家公司,背后可能牵涉的金融机构也接近50家。在多份断贷声明中,业主控诉购房款未进入监管账户、或者监管账户在收到预售款后又被挪用一空,导致楼盘没有资金继续建设。

按照规定,楼盘的预售款应当进入监管账户,至少部分资金只能专款专用于楼盘建设。

但清流工作室调查显示,套取、抽调预售款监管账户资金,长期以来几乎是房地产行业的一个“潜规则”。具体操作手法,是项目的工程总包,以工程建设名义,获得监管账户拨付资金,再由工程方将资金转给开发商。而这些工程款的拨付,远远超出当期工程进度所需,最终导致监管账户被掏空。套取的资金,通常在开发商各个地区的项目公司之间调拨流动,一如瓶盖游戏。

多位房地产行业人士向清流工作室表示,在此前的房地产高周转背景下,监管资金管控宽松提供了资金流动性。开发商不断抽调资金进行统筹拿地、还款和楼盘建设,形成一种资金循环模式。但随着融资收紧、各地监管趋严,这种流动性降低,最终导致越来越多烂尾盘出现。

清流工作室调查显示,全国各地的监管账户管理规定各异,而在实操中,监管账户资金管控也因项目所在地区、合作银行态度及开发商实力强弱而各有不同。

在监控预售款资金防烂尾,和允许一定流动性之间,监管如何平衡,成为当下一个关键问题。

实际上,早在今年2月11日,全国性商品房预售资金监管的意见出台。意见明确:预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,能确保项目竣工所需的资金额度,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由房企提取使用。

烂尾盘背后的房企和金融机构
清流工作室根据网上流传的一份《全国业主发布强制停贷项目统计表》统计,被公开声明“断贷”的100个项目背后的开发商股权穿透后,一共牵涉57家公司,其中绝大多数是地产企业,但也有一部分“跨主业”进行房产投资的公司,比如北大校企背景的“北大资源集团投资有限公司”以及思念食品实控人旗下的郑州黄河大观有限公司,是个别楼盘“被断贷”项目的开发商。

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就被牵涉到的地产企业而言,被“强制断贷”的房企规模大小不等:既有原本实力较强的头部房企——如恒大集团、融创中国、绿地控股、富力地产、金科股份、花样年控股、佳兆业集团、美好置业、实地地产、新力控股集团等等,也不乏区域性房企——例如正商集团、康桥地产、名门地产、鸿海地产、鸿坤集团、锦艺置业……上述公司中,虽然绝大多数公司仅涉及1至4个项目,但也有单家房企恒大集团旗下被强制断贷项目数量高达34个。

据清流工作室统计,在上述57家公司中,有多达26家公司此前已经公开爆雷,如华夏幸福、ST泰禾、蓝光发展、中国奥园、阳光城等等。而还没有爆雷的公司中,绝大多数则是知名度较小的区域小规模房企。而在知名房企中,美好置业与合能控股此前也未见公开“爆雷”迹象。

除了房企,“断贷”的项目还牵涉多家金融机构。比如,被宣布断贷的烂尾项目的股东,出现了4家信托机构的身影——如渤海国际信托股份有限公司、山东省国际信托股份有限公司、光大兴陇信托有限责任公司以及华能贵诚信托有限公司。

此外,据清流工作室统计,上述100家“被断贷”楼盘的项目公司中,还有多家公司将股权质押给银行、信托等金融机构,一共涉及45家金融机构。这些金融机构包括:民生银行、工商银行、中原银行、招商银行、广发银行、北京银行、建设银行、中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托等等。

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工程总包配合抽调监管资金?
楼盘烂尾,归根结底两个字,就是“没钱”——没钱支付工程款。根据规定,业主购房的首付款、按揭款应当进入银行监管账户,资金用于楼盘工程建设。但从转账入款到使用支出,银行的监管失效,烂尾楼盘监管账户几乎被开发商抽调一空。

清流工作室调查显示,首先,预售资金进入监管账户的过程,就充满了不确定性。

预售资金监管账户的规定,各地政策都不尽相同,但底层逻辑一致:即要求监管账户存入一定比例的预售资金,才可以进行网签,以此保证预售资金进入监管账户,防止楼盘烂尾。但实际操作中,各地有松有紧。

一位在上海的地产人士告诉清流工作室,全国预售资金监管最松的可能是上海,上海不以预售资金达标作为网签的前提,因此售楼的预售资金基本都不会进入监管账户。

“像我们自己开盘,我和银行签订了监管合同。那我现场刷卡的时候,通过POS机刷到另外一个账户里去了,这很正常,根本不用进预售资金监管户的。”他表示,从来没有出现过烂尾楼的地方,一般都不会管预售资金监管账户的,像上海就是最典型的,深圳早期也很松。像出过烂尾的,比如浙江就要求预售资金100%进入监管账户,管得就比较严。

引导购房者将预售资金转入非监管账户,是不少开发商的习惯动作。

广州南沙一位手持烂尾楼的业主就向清流工作室表示,楼盘烂尾后,业主统计对比才发现,实际转账的收款账户并不是合同中约定的监管账户。

“销售员引导客户把钱转入其他非监管账户”,他表示:“不懂套路的,就傻傻地转账了,想着都是他们(开发商)的账户,但差别就很大了。”

一位在深圳负责项目开发的经理则补充称,另外像“茶水费”这种费用,更加不可能进入监管账户。

什么是“茶水费”?在政府限价后,部分项目的一手房价格低于二手房受到哄抢,为了买到房子,购房者需要往往要交多一笔“茶水费”,少则几十万,多的可能上百万,而这笔资金通常是进入开发商其他的账户或者第三方的账户,同样游离在监管账户之外。

即使躲过了前期的各种套路,预售款进入监管账户之后,也仍被开发商虎视眈眈。前述上海的地产人士就表示,只要开发商和银行的关系好,预售资金进来之后也可以直接转出去(给开发商)的。

“一般抽逃监管资金都是通过走工程款,把钱给到总包,总包再把钱返回给(开发商)。”他说道。

这些总包公司,之所以愿意帮开发商过一道手,可能是因为总包几乎都是开发商的自己人。

一位长期审计上市房企的会计师表示,很多地产项目的工程建造方,都是房企的关联方。关联方和开发商向银行提供工程进度资料、请款单等等,由银行审批提款,就可以从监管账户支取款项,对这些款项的拨付,银行也不会严格审核。

某银行对公业务经理也向清流工作室证实,开发商会要求银行将钱打给关联的工程方,而这种房企体系外的公司,通常无法核实到最终的实际控制人。而开发商和工程方提供的发票等单据是否真实,“银行又不可能每次都去现场看”。

“建材公司开票走就行。”另一位在广州承接不少房企工程的建材商也向清流工作室透露,开发商想挪走监管资金非常简单,自己注册一家建材公司,开出材料费用的发票,就可以从监管账户支款。而这些材料费,会作为增值税的进项税留在房企账面上,最终合计起来房企不会有税费上的损失。

清流工作室统计发现,在此次被公开“断贷”的100个项目中,至少有10个项目出现了开发商与施工方疑为“自己人”的情形,占整体比例的10%。

例如,佳兆业集团旗下的“佳兆业樾伴山”项目,施工单位是深圳市新启源实业发展有限公司(下称“新启源实业”),表面上,新启源实业与佳兆业集团并无关联关系,但佳兆业集团参控股的数家公司——深圳市创展酒店发展有限公司、北京金贸财迅信息有限公司、深圳市中卫投资咨询有限公司等,其历史高管均有在新启源实业任职的经历。

又例如,富力地产开发的“湘江富力城”项目,施工方为广州天力建筑工程有限公司,后者为富力地产集团的全资子公司。

此外,新力地产开发的“新力铂园”项目施工方为江西省第五建设集团有限公司(下称“江西五建”),清流工作室注意到,一位名为“胡宝亮”的人士同时担任新力地产和江西裕仁投资有限公司的监事,而江西裕仁投资有限公司恰恰此前是江西五建的股东。

值得注意的是,这种提款金额,往往超过了实际工程进度,这是造成楼盘烂尾的直接原因。

一位前上市房企财务人士向清流工作室表示,比如施工单位本身可能只干了5000万的活儿,但是开发商说干了5亿,就从监管账户中支付了5亿给施工单位。施工单位则为此配合做一些表面功夫的文件,比如监理报告等。最终套出来的5亿元,施工单位拿走5000万,剩下的4.5亿转给开发商。

另一位在深圳开发项目的经理也表示,从监管账户支出给工程方的钱,当期工程往往是消化不完的。比如月初拨款1千万,但实际本月工程进度只需要花100万,多出来的资金就会转到开发商或者集团的账户,由集团统一调配,偿还债务或者继续拿地。

另外一种情况,则是开发商把监管资金拿来还银行的开发贷。但深究下去,开发贷也是被开发商用同样的套路套走了,等于间接把监管资金抽调出去。

正常银行的开发贷,根据工程进度放款,开发商要套钱,还是让工程方做假的监理报告,比如工程进度1楼,做成10楼,超进度提前支取开发贷。银行也会配合,后续用监管资金来偿还银行开发贷。

在房地产业繁荣时期,开发商资金充沛,有能力补足抽调走的工程款。但融资政策收紧后,房企的资金都优先还给金融机构,没有余钱回流到楼盘,楼市迎来烂尾潮。

监管政策如何平衡?
一位房企项目人员告诉清流工作室,这种抽调监管资金的高周转模式,此前并没有出现烂尾的现象。开发商从A项目抽调监管资金,去拿B项目的地。等到A项目工程需要付款的时候,再从C项目抽调监管资金。通过时间差和资金的流动性,此前开发商都能实现“十个坛子九个盖,盖来盖去不穿帮”。

但随着监管收紧,一些项目的监管资金无法流出,开发商的资金流转也开始出现问题。

这意味着,开发商从A项目抽调监管资金后,原计划从C项目抽调的资金被管控了,A项目资金缺口无法覆盖,就会导致工程停滞。

而这种流动性的紧缺可能还在加剧,随着烂尾潮的出现,各地监管趋严,原本可能只监管50%资金,现在100%不让抽调,更加剧了开发商的困境。

一位对西安市场比较了解的人士透露,此前西安市场的预售款都是划入银行的监管账户,由银行来审批拨款给工程方。2021年2月多家大型房企暴雷之后,住建局接手这个监管账户的管控。“拨每一笔钱都是住建局非常严格地去计算,才能拨款。”

而在今年的大环境中,开发商的销售情况也很不乐观。这也导致预售资金整体大幅缩水,即使可以抽调,资金量也没有往年的大,可能不足以覆盖工程资金缺口。

一位重庆的房企人员对此表示,随着融资政策收紧,不少银行贷款无法续贷,而在房企的债主中,银行又是最强势的。开发商只能将现有的资金,先偿还银行的贷款,剩余的资金可能就不够支付项目工程款了。

监管账户管控的宽松与收紧,随着大环境在变化。据清流工作室梳理,对于预售资金的监管,此前全国未有统一规定,而是由各房地产管理部门制定具体的监管细则。

早在2013年,便有相关政策出台,要求各地区切实强化商品房预售资金管理,完善监管制度。目前,多数城市对预售资金的监管,主要划分为重点监管资金和一般监管资金。其中重点监管资金是指用于确保项目工程建竣工交付的资金,一般需要向监管部门申请使用。

经梳理发现,各个城市对于重点监管资金比例均定在较低水平。清流工作室不完全统计,如山西太原、云南昆明、吉林长春、四川重庆、湖南长沙等城市明确了重点监管资金比例,为总预售款15-40%之间,部分城市如河南驻马店、郑州市、商丘市、福建福州、安徽合肥、广东汕头等城市则按照项目建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而如河南周口市、洛阳市等城市未明确重点监管资金比例。

在实际操作中,各地不同房企、不同银行、不同项目的做法都不太一样。

前述会计人员介绍,监管账户会划分为重点监管资金和非重点监管资金。非重点监管资金的账户不受管控,开发商可以灵活支配;重点监管资金可能是销售额的一定比例如30%,这笔钱只能作为工程款支出,保证项目能完工。至于这个重点监管的比例是多少,由开发商与银行共同协商。

前述房企财务人士的说法则是,重点监控资金大约占20-50%,根据工程进度慢慢释放,比如完成外立面可以提取一个比例、封顶的时候可以提取一个更高的比例;而剩余部分是非重点监控资金,这个钱一般政策要求只能支付给施工单位或者支付税费,有的地方可以还金融机构,这个非重点监管的资金比较灵活,也是开发商通过工程方抽调资金的一个重要来源。

房企可以从监管账户抽调多少资金,各地规定也不太一样。

从提取范围来看,多数城市以取得《商品房预售许可证》作为拨付的节点,而多数城市在主体结构封顶前,可拨付不超过重点资金总额的30-60%。

监管账户管控的宽松与收紧,随着大环境在变化。监控好预售资金,才能防止楼盘烂尾。但完全管死这笔资金,则会令开发商失去资金流动性,反而可能加剧烂尾盘的出现。监管如何平衡?

今年2月11日,全国性商品房预售资金监管的意见出台。意见明确:预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,能确保项目竣工所需的资金额度,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

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王晓悦、梁耀丹是清流工作室资深作者,常驻广州。周淼是清流工作室高级作者,常驻北京。

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